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Immobilier

Devenir rentier avec l’immobilier [guide complet]

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Devenir rentier avec l’immobilier : l’un des 4 piliers de l’enrichissement.

Si votre ambition est comme la mienne de devenir rentier, vous ne pouvez pas y échapper : vous allez devoir investir dans la pierre.

Pourquoi ?

Contrairement à un business internet, un bien immobilier est physiquement localisable. C’est du solide, c’est de la pierre, c’est palpable.

Donc sauf catastrophe naturelle, votre bien ne bougera pas.

Ensuite, presque tous les millionnaires sur Terre investissent ou ont un jour investi dans l’immobilier.

Et ce n’est pas une coïncidence : si les Hommes les plus riches du monde le font, c’est qu’ils ont de bonnes raisons.

La population mondiale est en constante évolution, alors que les réserves de terre restent inchangées. La demande pour un morceau de terre va donc continuer à s’accroître.

Enfin, et c’est sûrement ce qui est le plus incroyable avec l’immobilier, c’est que tout le monde peut en acquérir.

Avec de l’argent…mais pas le vôtre.

Celui de la banque.

Et cela va faire toute la différence. Vous pouvez acheter un bien immobilier grâce à un prêt bancaire, mettre ce bien en location, et rembourser chaque mois la banque grâce aux loyers que vous encaissez.

Votre bien va donc s’autofinancer.

Avec un peu de patience (la durée du crédit), vous aurez acquis un bien sans mettre un seul sou de votre poche qui continuera à vous verser de l’argent à l’infini.

Miam !

Mais il existe énormément de façons d’investir dans l’immobilier.

Nous allons donc ici découvrir des investissements allant d’un simple garage à un immeuble entier qui peuvent vous permettre de devenir rentier immobilier.

Tout est possible !

Découvrons maintenant les 10 investissements pour devenir rentier avec l’immobilier.

1. Les garages

rentier immobilier garage

Commençons par l’investissement le plus abordable : les parkings et les garages.

Petite parenthèse : une place de parking est juste délimitée par un trait au sol, alors qu’un garage est sécurisé par des murs et un portail. Nous allons voir que cela va faire une énorme différence.

Cet investissement a de nombreux avantages.

D’abord, le prix.

En fonction de la ville où vous vous trouvez, les prix varient entre 5 000€ à 15 000€ pour une place de parking, et entre 10 000 à 35 000€ pour un garage.

C’est donc un bien immobilier très abordable financièrement.

Ensuite, la gestion du bien.

Contrairement à une habitation, une place de parking ne va vous demander que très peu d’entretien.

Si vous avez une place de parking, il vous faudra peut-être poser une petite barrière de parking au sol pour bloquer et sécuriser la place, et empêcher d’autres personnes de s’y garer.

Si vous avez un garage, il faudra un jour changer le portail.

Mais à part ça, c’est tout.

Pas de fuite d’eau à réparer, de papier peint à refaire ou encore de plaintes de voisins trop bruyants.

Enfin, une procédure d’expulsion simplifiée.

Si un locataire ne paye plus son loyer, vous pouvez très rapidement résilier le bail (ce qui n’est absolument pas le cas pour les locations habitées, nous verrons cela plus en détail en bas).

Un seul mois suffit et vous pouvez prendre les mesures nécessaires pour faire évacuer le véhicule et les affaires se trouvant sur place, et changer la serrure.

Adieu les problèmes d’impayés.

Pour finir, c’est également un bien très liquide.

Si un jour vous avez besoin d’argent rapidement, vous pourrez le revendre très rapidement.

L’acquisition d’une place de parking ou d’un garage reste donc le meilleur choix d’investissement si vous souhaitez vous faire la main sans trop risquer d’argent.

Les 3 secrets sur la location de garage

Lorsque l’on m’a dévoilé ces 3 secrets, j’ai vu ce type d’investissement d’un autre oeil !

Le premier est que vous pouvez payer moins de frais de notaire, proportionnellement, en achetant des parkings ou garages par lot.

Cela peut paraître dérisoire, mais l’impact sur la rentabilité de votre bien sera vraiment conséquent !

Le deuxième, est que vous pouvez multiplier vos loyers de garage par 2 voir 3, avec un seul garage.

« Comment » me dites-vous ?

Et bien, au lieu de louer votre garage à un seul particulier qui va y garer sa voiture, vous pourriez le louer à 2 (ou même 3) motards qui pourraient y garer leur moto.

Une moto prenant beaucoup moins de place qu’une voiture, il devient alors plus rentable de le louer à plusieurs motards.

Il faudra bien sûr analyser le marché sur lequel vous vous trouvez pour savoir s’il existe une demande de motards qui recherchent un endroit sûr où garer leur moto.

Si c’est le cas, pourquoi s’en priver !

Le dernier secret consiste à transformer une place de parking en garage.

Imaginez : vous achetez une place de parking 10 000€. Il vous suffit de poser 2 murs et un portail pour le transformer en garage.

Magie !

La valeur de votre bien vient de doubler et vaut maintenant 20 000€. Belle plus-value avec si peu d’effort et de temps.

Bien sûr, il faut vérifier au préalable avec la copropriété si cela est faisable.

Mais si c’est le cas : foncez !

Si investir dans les garages vous intéresse, alors je vous invite à découvrir le site de Julien, véritable expert francophone dans le domaine de l’investissement de parkings et garages :

==> Parkinggarage.fr

Vous trouverez énormément d’informations pour vous aider dans ce premier investissement.

2. La location meublée étudiante

rentier immobilier location meublée

La location meublée étudiante est également un bon compromis entre un prix abordable et une bonne rentabilité.

Comptez en moyenne 80 000€ pour un studio de 20m2 (variable en fonction des villes).

Cet investissement peut vous apporter une bonne rentabilité.

D’abord, les meublés étudiants peuvent bénéficier de réduction d’impôts.

En effet, l’État pousse les investisseurs à créer des logements étudiants en allégeant la fiscalité (==> plus d’informations ici).

Les loyers des locations meublées sont également 10% plus élevés en moyenne par rapport à une location vide.

Mais ce n’est pas tout.

Il existe moins de risques d’impayés.

Les parents se portent généralement caution de leurs enfants, et ce sont eux, la plupart du temps, qui vont vous verser le loyer.

Les risques d’impayés sont donc beaucoup plus faibles.

Un locataire va également rester entre 6 mois et 3 ans.

Cela peut vous laisser le temps de remettre à neuf le studio entre deux locataires, et d’ajuster le prix du loyer si celui-ci doit être modifié (ce qui est plus compliqué avec un locataire fixe).

Comment trouver un bon logement étudiant et quelles doivent être ses caractéristiques ?

On l’a dit, il faut que la surface du logement soit petite, mais correcte : entre 15 et 30 m2.

Si vous visez moins, vous ne pourrez pas demander un loyer élevé (sauf cas extrême #Paris).

Si c’est au-dessus de 30m2, vous allez perdre en rentabilité  car même si votre logement est plus grand, vous ne pourrez pas augmenter le prix du loyer si vous voulez rester compétitif.

Un petit studio reste idéal pour un étudiant.

Ensuite, sa localisation doit être intéressante pour le locataire.

Proche d’une université, des transports et des commerces. Plus vous serez proche de points d’intérêt, plus la valeur de votre studio sera élevée.

Enfin, privilégiez des meubles types Ikea.

Si votre studio subit les ravages de la vie étudiante, mieux vaut avoir des meubles facilement remplaçables.

Le logement étudiant reste donc une excellente possibilité pour se lancer si vous avez un petit budget et devenir rentier avec l’immobilier !

3. La location de courte durée

rentier immobilier location de courte durée

Ici, les choses deviennent intéressantes.

La location de courte durée, c’est louer un appartement ou une chambre pour…de courtes durées, vous l’aurez compris.

On parle ici de louer pour une semaine, voir pour une seule nuit.

Vous pouvez même commencer dès aujourd’hui en proposant une chambre disponible chez vous avec Airbnb.

Pourquoi la location de courte durée est-elle intéressante ?

Bien évidemment, pour le montant des loyers.

Vous pouvez facilement louer entre 50 à 100€ la nuit.

En moyenne, on considère que vous aurez des clients 20 nuits par mois. Votre revenu mensuel potentiel peut donc être de 1000€ à 2000€.

Notez que ce revenu peut également varier en fonction des saisons.

Cependant, cela va entraîner plusieurs contraintes.

D’abord, vous avez beaucoup plus de travail.

Il faut être présent pour la remise des clés, faire l’état des lieux, récupérer les clés, changer les draps et faire le ménage pour les clients suivants.

Heureusement, vous avez la possibilité de déléguer ces tâches à une agence privée si cela vous intéresse.

Ces services sont bien sûr payants mais vous pourrez garder votre temps libre et le consacrer à trouver d’autres investissements.

Il est même possible d’installer un petit coffre en bas de l’immeuble accessible via un code pour que les clients puissent récupérer les clés eux-mêmes, sans que vous soyez présent.

Vous allez également être dépendant des commentaires que vos clients vont laisser sur les différentes plateformes : Airbnb, Booking etc.

Ces commentaires doivent être une priorité pour vous car ils vont jouer sur vos futures réservations.

Comment optimiser vos chances d’avoir une bonne note sur ces plateformes ?

Par des choses simples : les photos et la description doivent refléter les lieux, veillez à ce que l’appartement soit irréprochable, propre et rangé.

Ayez une excellente communication avec vos clients.

Offrez une petite boite de chocolat ou une bouteille de vin. C’est une petite attention, mais qui est toujours agréable et qui peut faire basculer votre note.

Vous l’aurez compris, la location de courte durée est vraiment intéressante pour les revenus qu’elle peut vous rapporter, mais vous demandera plus d’effort qu’une location meublée ou vide.

Avec du travail, il est donc tout à fait possible de devenir rentier avec l’immobilier en faisant de la location de courte durée.

4. La colocation

rentier immobilier colocation

Un type d’investissement relativement peu connu : la colocation.

J’ai moi-même découvert les avantages incroyables de la colocation lors d’une conférence sur l’immobilier à Paris (Immo Live, créé par Cédric Annicette, vous connaissez ?).

Partons du principe que vous faites l’acquisition d’un appartement avec 3 chambres (+ cuisine, salon, salle de bain et toilettes bien sûr).

Ici, vous avez plusieurs possibilités si vous voulez le louer.

Soit faire au plus simple, et chercher un locataire pour l’appartement entier.

Ou alors, créer une colocation avec 3 locataires différents.

C’est exactement le même principe que le garage que vous pouvez louer à 3 motards au lieu d’une seule voiture.

Un loyer multiplié par 2 voir 3.

Bien sûr, vous ne pourrez pas demander le même loyer à quelqu’un qui loue uniquement une chambre, mais vous serez forcément gagnant en fin de compte.

Exemple :
– Location de l’appartement entier : 1 000€/mois
– Location à la chambre : 700€x3 = 2100€

Pas mal non ?

Cependant, vous aurez également plus de contraintes.

D’abord, vous aurez trois locataires à gérer au lieu d’un seul.

Cela vous demandera donc plus de temps pour trouver des locataires, récupérer les loyers, etc.

Ensuite, vous devez faire en sorte que les parties communes soient suffisamment grandes pour accueillir trois personnes.

Il en va de même pour la salle de bain. Idéalement, il faudrait que chaque chambre ait la sienne. Mais sinon, faites en sorte que ce soit correct. Mettez-vous à la place de vos locataires.

Vincent Edmond est un professionnel en la matière.

Il est le créateur du site Réussir sa colocation et accompagne des entrepreneurs à mener à bien leur projet d’investissement immobilier dans la colocation.

Sa spécialité est de rénover de vieux appartements en colocation haut de gamme, afin de proposer des loyers plus élevés et fournir un service de qualité.

Si vous voulez en savoir plus sur la colocation, je vous invite à télécharger sa formation gratuite de 1h qui vous donnera les clés pour réussir une colocation :

==> Formation de 1h : réussir sa colocation

La colocation reste donc un investissement très rentable et vous permet de gagner encore plus qu’un meublé étudiant. Un vrai tremplin pour devenir rentier avec l’immobilier.

5. La location vide ou non meublée

rentier immobilier location vide

La location vide, ou non meublée, est sûrement l’un des investissements immobiliers les plus simples à gérer.

Vous devez juste faire l’acquisition d’un appartement, faire les travaux si nécessaire, et le mettre en location vide.

Vous n’avez donc aucun engagement sur l’ameublement.

Contrairement à une location meublée, vous n’avez donc pas à acheter, réparer et remplacer les meubles qui auraient subi les ravages de vos locataires.

Cependant, les loyers seront en moyenne 10% moins élevés qu’un meublé.

On choisit en général la location non meublée quand on veut le moins de gestion possible, et donc la tranquillité.

La durée du bail est au minimum de 3 ans, c’est-à-dire que si vos locataires souhaitent rester dans votre appartement, vous devrez attendre au minimum 3 ans avant d’annuler le bail pour récupérer votre appartement.

À titre de comparaison, la durée du bail pour une location meublée est elle de seulement 1 an.

Ensuite, beaucoup de craintes existent auprès des investisseurs immobiliers concernant les impayés.

Soyons clair : la procédure de résiliation du bail et d’expulsion sera exactement la même si vous louez en meublé ou en vide. Ceci ne doit donc pas être un élément de décision pour choisir entre les deux.

Nous verrons dans un autre article comment éviter et se protéger des impayés avec vos locataires (article à venir).

Enfin, la FISCALITÉ.

Faisons simple pour être sûr de ne perdre personne.

Lorsque vous touchez des revenus grâce à l’immobilier, vous allez être imposé sur ces revenus.

Il existe deux régimes d’imposition : réel ou forfaitaire.

Le régime d’imposition forfaitaire vous offre un pourcentage d’abattement sur le total de vos revenus fonciers : 30% d’abattement pour la location vide et 5% d’abattement pour la location meublée.

Le régime d’imposition réel n’offre pas d’abattement, mais propose une déduction intégrale des charges dans le calcul de l’impôt : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…

Pour plus de détails sur la fiscalité des revenus immobiliers, j’écrirai également un article complet sur le sujet.

Vous l’aurez compris, la location vide demande moins de travail et de gestion comparée à une location meublée, mais les revenus seront eux moins conséquents.

6. La division de bien

rentier immobilier division de bien

Voici un autre investissement peu connu du grand public, mais qui est pourtant très rentable.

La division de bien consiste tout simplement à diviser un bien en deux ou plusieurs biens différents.

Acheter au prix de gros et revendre plus cher au détail.

Même chose que pour la colocation ou pour la location de garages pour les motards, l’idée de la division de bien est de profiter d’une grande surface d’habitation pour la diviser, payer moins cher le m2 et donc augmenter vos gains potentiels.

Contrairement à la colocation où les locataires partagent les parties communes (cuisine, salon et/ou salle de bain), la division de bien permet de séparer juridiquement votre appartement de base en deux ou plusieurs appartements .

Chaque appartement est ainsi totalement indépendant.

Chacun a sa propre porte d’entrée, sa boite aux lettres, son compteur EDF et son compteur d’eau.

Cette action demande plus de travail qu’une simple colocation car il faut d’abord vérifier si c’est faisable techniquement (réaménager une cuisine ou salle de bain, poser une porte, couloir commun…).

Il faut également demander l’autorisation à la copropriété et s’informer sur les règles ainsi que la législation locale.

Et enfin, réaliser les travaux nécessaires pour rendre chaque appartement autonome.

Quels sont les avantages alors par rapport à une colocation ?

Rentabilité maximale !

Vous transformez un appartement en plusieurs studios, donc vous créez un nouveau bien et donc la valeur de ces deux (ou plusieurs) biens vaut maintenant beaucoup plus que l’appartement de base.

Une véritable stratégie pour devenir rentier avec l’immobilier rapidement !

Moins de concurrence.

Il existe également moins de concurrence avec les autres investisseurs car la majorité se concentre sur les petites surfaces (studios).

La première fois que j’ai entendu parler de ce type d’investissement (à Immo Live, encore une fois), j’ai tout de suite compris l’énorme potentiel en termes de retour sur investissement.

Le conférencier, Jean Baudin, avait acheté un ancien local de peintre  de 150m2 en plein centre de Lyon bien en dessous du prix du marché.

Il a simplement transformé l’ancien local en deux appartements complètement neuf et haut de gamme. Et aujourd’hui il loue ces deux biens en plein centre de Lyon avec Airbnb.

Tout simplement.

Il suffit d’un peu d’imagination pour créer de magnifiques projets en partant de rien !

Pour en savoir plus sur la division de bien, je vous invite à découvrir son site :

==> Mon capital immo 

Si votre budget le permet, la division de bien est donc une excellente alternative aux autres investissements immobiliers, et peut également être complémentaire : location de courte durée dans cet exemple.

7. L’achat revente

rentier immobilier achat revente

L’achat revente ne vas pas vous permettre de devenir rentier avec l’immobilier, mais va plutôt vous permettre de générer de la trésorerie importante rapidement dans le court terme.

Ici, votre but devra être de trouver un bien en dessous du prix du marché : mauvais état du bien, travaux de rénovation, insalubrité, peu ou pas de connaissances du prix du marché par le propriétaire, vente dans l’urgence (décès, divorce…).

Dégager une belle plus-value.

Une fois le bien acquis, vous allez devoir rénover entièrement le bien de manière à augmenter sa valeur.

Pour que cette action soit rentable, il faut que vous ayez une bonne estimation du prix des travaux afin d’être sûr de faire une plus-value.

Il peut être nécessaire pour cela de faire appel à un expert lors de vos visites qui pourra vous faire un devis précis des réparations à effectuer.

Investissement de court terme.

Vous l’aurez compris, c’est un investissement de court terme dans le sens où vous ne souhaitez pas garder le bien (pour le mettre en location par exemple).

Votre seul et unique but est de faire une plus-value lors de la revente du bien (dans les mois qui suivent).

Parlons maintenant fiscalité.

Si le logement que vous rénovez est considéré comme votre logement principal, alors vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value.

Pas mal !

Attention cependant : il existe des limites à cette exonération. Si tous les 6 mois vous changez de résidence principale pour la revendre, vous allez vous attirer des ennuis avec le fisc.

Si vous souhaitez faire de l’achat revente récurrent, vous serez taxé à deux niveaux sur la plus-value :
– un impôt à 19% 
– et les prélèvements sociaux à 17,2%.

Il existe des abattements d’impôts si vous conservez le bien plus de 6 ans, mais ce n’est dans ce cas plus de l’achat revente.

L’achat revente est donc très intéressante pour générer du cash rapidement afin de l’investir dans un autre bien, un autre projet ou en bourse.

8. L’immeuble de rapport

rentier immobilier immeuble de rapport

Ici, on parle sérieusement !

Acheter un appartement, et pourquoi pas l’immeuble entier ?

Ce n’est pas un investissement pour les novices car cela implique, d’abord un gros budget, un plus gros risque et surtout beaucoup de responsabilités.

Mais acheter un immeuble peut vraiment faire décoller la valeur de votre patrimoine.

Pourquoi acheter un immeuble ?

Les frais de notaires.

Même chose que pour l’achat de lot de parkings, si vous achetez un lot d’appartements, vous pourrez répartir les frais de notaire pour l’ensemble du lot.

Les charges de copropriété.

Lorsque vous faites l’acquisition d’un appartement seul, vous devez vous plier aux décisions de la copropriété : gestion des frais (parties communes, jardin, réparation, toiture, façade…).

Si de gros travaux sont décidés, vous n’avez pas votre mot à dire et vous devez sortir le chéquier.

Si vous êtes propriétaire de l’immeuble, alors vous seul avez le pouvoir de décision sur ces charges. Vous pouvez donc anticiper ces coûts et mettre de l’argent de côté sans être pris au dépourvu.

Une gestion facile.

Tous vos locataires sont regroupés. Vous pouvez donc facilement gérer les arrivées et les départs, ainsi que les problèmes, tout ça en un seul et même endroit.

Une augmentation considérable de votre patrimoine.

Si acheter un studio fera grossir votre patrimoine de 80 000€, alors un immeuble peut lui représenter 200, 300, 400 000€ voir plus, à lui tout seul.

Un énorme tremplin pour devenir rentier avec l’immobilier !

Les désavantages maintenant.

Un investissement lourd.

Forcément, acheter un immeuble demande un investissement plus conséquent. Qui dit plus d’investissement dit également plus de risque.

Pensez à visiter l’immeuble avec plusieurs experts qui pourront vous conseiller sur le prix des travaux et d’éventuels vices cachés..

Bien choisir son immeuble est donc crucial si vous ne voulez pas que votre rêve de rentier tombe à l’eau.

Beaucoup de locataires à gérer.

Malgré un regroupement de tous vos locataires en un seul immeuble, il faut quand même s’en occuper (paiement des loyers, répondre aux demandes, gestion du turnover…).

Bien sûr, si votre rêve est de devenir rentier, il vous faudra déléguer toutes ces tâches le plus rapidement possible à une agence privée afin qu’elle s’en occupe elle-même pour ne pas vous priver de votre temps libre.

À moins que l’immeuble ne prenne feu, ou alors qu’une météorite lui tombe dessus, c’est un bien immobilier très solide qui constituera le noyau de votre patrimoine immobilier.

9. La vente aux enchères

rentier immobilier vente aux enchères

Si vous ne le saviez pas encore, il est possible d’acquérir des biens immobiliers pas le biais de ventes aux enchères.

Ce sont généralement des biens qui ont été confisqués par les huissiers suite à une expulsion.

Ces biens sont la plupart du temps vendus bien en dessous du prix de marché afin que la vente se fasse rapidement.

Donc de très belles opportunités à saisir !

Attention cependant car vous ne savez pas dans quel état vous allez trouver le logement si vous gagnez l’enchère.

Mais qui dit risque dit également bonnes affaires à prendre !

Pour en savoir plus, cherchez près de chez vous où et quand se déroulent les ventes aux enchères immobilières.

10. La location commerciale

rentier immobilier location commerciale

Le dernier investissement qui pourrait vous permettre de devenir rentier avec l’immobilier est la location de locaux pour des professionnels.

Pour ce dernier exemple, on ne s’adresse plus à des particuliers, mais à des commerçants : artisans, indépendants ou entreprises.

Il existe différents types de baux pour louer un local commercial.

D’abord le bail commercial qui aura une durée de 9 ans, avec des possibilités de sortie pour le locataire tous les 3 ans.

Le bail précaire, qui a une durée maximale de 3 ans, donc il y a moins d’engagements pour le propriétaire et pour le locataire.

Et enfin le bail professionnel qui est le plus souvent choisi par les professions libérales.

Pourquoi louer un local commercial ?

Moins de concurrence.

La première raison est, comme l’immeuble de rapport ou la colocation, qu’il y a moins de concurrence dans ce marché.

La majorité des investisseurs reste focalisée sur la location pour les particuliers.

Qui dit moins de concurrence dit aussi plus d’opportunités.

Peu d’entretien.

La seconde raison est qu’un local commercial va vous demander très peu d’entretien.

Tant que les murs, la toiture et les fondations sont en bon état, vous pouvez louer vos locaux. Les locataires s’occuperont d’aménager les locaux comme bon leur semble.

Les menaces d’une location commerciale.

Attention cependant à bien contrôler quel type de commerce votre locataire va créer.

Si jamais il décide de créer un restaurant et qu’il aménage les locaux en fonction, il vous sera plus difficile de relouer les locaux à un autre locataire par la suite si vous deviez en trouver un autre.

Dernière chose, il faut aussi être vigilant sur la faisabilité du projet de votre locataire.

Si jamais son commerce n’est pas rentable et qu’il soit obligé de mettre la clé sous la porte, il pourrait être en redressement judiciaire.

Ce qui impliquerait un blocage de la procédure d’expulsion et des dettes qu’il aurait à l’encontre du propriétaire (vous).

Cependant, un investissement implique toujours des risques.

Notre métier en tant qu’investisseur est de saisir les opportunités tout en minimisant les risques qu’ils impliquent.


Vous connaissez maintenant 10 investissements qui peuvent vous permettre de devenir rentier avec l’immobilier :

– Les parkings et garages
– La location meublée étudiante
– La location de courte durée
– La location vide
– La colocation
– La division de bien
– L’achat revente
– L’immeuble de rapport
– La vente aux enchères
– La location commerciale

Maintenant vous avez les cartes en main, à vous d’investir !

Et vous, par lequel voudriez-vous commencer ? Petit garage ou immeuble de rapport tout de suite ? Partagez votre idée dans les commentaires !

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