Se préparer à l'épreuve du banquier
Challenge

[Semaine 3] Se préparer à l’épreuve du banquier

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11 février 2019 à Antony
 
Semaine 3, on commence à réfléchir à l’une des épreuves les plus difficiles de tout investissement immobilier : l’épreuve du banquier.
 
La semaine dernière, nous avons établi un plan d’attaque pour nous former correctement à l’investissement immobilier (voir « [Semaine 2] Se former à l’investissement immobilier)
 
Maintenant, il faut préparer l’offensive sur la banque.
 
Même si acheter un bien nous parait encore lointain, j’ai découvert qu’il fallait commencer plusieurs mois à l’avance la préparation de ce rendez-vous.
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Pourquoi ?
 
Eh bien tout simplement car sans préparation préalable, le banquier nous dira « non ». Et ce non va nous empêcher d’emprunter, et donc d’acquérir un bien, et donc de devenir rentier, et donc de devenir libre et indépendant.
 
Ah c’est dommage, comme diraient les deux Toulousains.
 
On préfère éviter donc : préparons-nous !
 
Commençons par le début.
 

1. Pourquoi avons-nous besoin de la banque ?

 
La banque va nous permettre de déclencher un mécanisme très puissant qui s’appelle « l’effet de levier ».
 
C’est grâce à lui qu’avec seulement 10 000€ d’épargne, nous avons la possibilité d’acheter un bien qui en vaut 100 000€. Pas besoin donc d’avoir 100 000€ sur notre compte pour pouvoir l’acheter.
 
se préparer à l'épreuve du banquier effet de levier
effet de levier
Top !
 
Ensuite, la banque va nous permettre d’acquérir plusieurs biens en même temps. Pas besoin d’attendre qu’un crédit soit entièrement remboursé pour acheter un autre bien. 
 
Acheter un bien tous les 20 ans n’est pas la meilleure stratégie si l’on veut devenir rentier rapidement. Et pas rentier dans 60 ans…
 
Enfin, il faut voir la banque comme un partenaire. C’est grâce à lui que nous allons pouvoir emprunter et acquérir un bien immobilier. 
 
Sans lui, impossible devenir rentier avec l’immobilier. 
 
Il faut donc préparer ce fameux rendez-vous plusieurs mois à l’avance et s’imposer certaines actions avant même de commencer à chercher un bien.
 

2. Que va analyser le banquier ?

 
Le banquier a le pouvoir de décision sur votre demande de prêt.
 
« Oui, j’accepte que vous deveniez rentier »
 
« Non, vous travaillerez comme tout le monde jusqu’à 70 ans »
 
Hum…partons pour la première proposition hein…!
 
Alors, je me suis documenté auprès d’investisseurs sur internet, mais également auprès d’un ami d’enfance banquier, afin de connaître les secrets des banques, et ainsi mettre toutes les chances de notre côté pour décrocher ce fameux « Oui, on vous finance ! ».
 

D’abord, notre hygiène financière de vie.

 
Ce qui intéresse le banquier, c’est bien évidemment de s’assurer que nous allons bien lui rendre son argent. 
 
Il va donc commencer par étudier attentivement comment nous gérons notre argent.
 
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Quelles sont nos dépenses, avons-nous des crédits à la consommation, sommes-nous souvent à découvert, faisons-nous des restos tous les 3 jours, achetons-nous souvent sur Amazon… 
 
Toutes nos dépenses sont analysées au peigne fin.
 

Ensuite, il va étudier notre capacité d’épargne.

 
Pour pouvoir emprunter, il faut d’abord montrer à notre banquier que nous sommes capables d’épargner. 
 
Si nous finissons tous les mois dans le rouge, ou alors avec 17€ sur notre compte, ce n’est pas forcément très rassurant pour lui.
 
Donc déjà : on bannit les découverts bancaires de notre vie !
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Il faut également se préparer à mettre une partie du prix d’achat de notre poche : notre apport.
 
Cet apport peut varier entre 5 à 10% du montant total de l’opération. Par exemple, si nous voulons acheter un appartement à 100 000€, il faudra sûrement mettre entre 5 000€ et 10 000€ de notre poche.
 
Le montant de l’apport est bien sûr négociable avec votre banquier. Vous pouvez même négocier un prêt sans apport. 
 
Mais partons du principe qu’il nous faudra entre 5 et 10% d’apport.
 

Enfin, il va également calculer notre capacité d’emprunt.

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Il existe une règle bien connue sur cette capacité d’emprunt : 33% de nos revenus représentent le maximum que nous pouvons rembourser chaque mois à notre banque.
 
Par exemple, si l’on gagne 1500€/mois, alors notre mensualité de crédit ne pourra pas être supérieure à 500€/mois.
 
Ici, peu importe le montant de nos revenus. Même si nous ne gagnons que le SMIC, le banquier va être plus intéressé par notre stabilité de revenu que par le montant réel.
 
Cependant, si l’on ne gagne que le SMIC, automatiquement notre capacité d’emprunt sera beaucoup plus faible et il faudra donc trouver une vraie bonne affaire afin de payer le moins cher possible notre premier bien immobilier.
 
Mon ami banquier m’a cependant expliqué qu’en fonction des régions, et Paris notamment, les banquiers partent du principe que nous avons besoin de 1200€ minimum pour vivre (loyer, alimentaire, transport…) si nous vivons seul et sans enfant.
 
Ce qui signifie que si l’on gagne 1300€, notre mensualité de remboursement ne peut dépasser 100€.
 
Aïe.
 
Cela peut, je l’espère, varier en fonction des banques, de notre situation personnelle, financière…
 
Mais gardons-le dans un coin de notre tête.
 
Retour sur notre Challenge Immo en 12 mois
 
Pour ces deux derniers points, capacité d’épargne et capacité d’emprunt, il va donc nous falloir une situation professionnelle « stable » si l’on veut rassurer notre futur partenaire. 
 
Et par stable, j’entends… »CDI ».
 
AH !
 
Si vous vous souvenez bien, je vous avais décrit ma situation au début de ce challenge : jeune diplômé, au chômage, avec presque rien sur mon compte en banque.
 
Avec cette description, autant dire qu’il est inutile d’aller se fatiguer à voir son banquier aujourd’hui.
 
Mais il est temps de changer notre situation si l’on veut devenir rentier un jour !
 
 

3. Mes actions concrètes

 
Pas le choix : si je veux trouver un partenaire qui accepte de me financer, il va falloir soigner ma situation professionnelle et financière et mettre toutes les cartes de mon côté.
 
Action #1 : Trouver un CDI
 
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Malgré mes réticences à l’encontre des CDI, je n’ai pas le choix : je vais devoir revoir mon CV, écrire des lettres de motivation et trouver un emploi stable rapidement.
 
J’ai commencé à réfléchir à quel domaine, et je pense m’orienter vers une agence immobilière. Je n’ai aucun diplôme dans le domaine mais je compte sur mon profil d’entrepreneur et ma passion pour l’investissement immobilier pour m’épauler dans mes recherches.
 
Cela me sera très bénéfique pour continuer à me former à l’immobilier, comprendre le processus de vente et de location à l’intérieur d’une agence immobilière, mais également augmenter ma crédibilité auprès de la banque.
 
Action #2 : Soigner mon compte en banque
 
Et cela commence à partir d’aujourd’hui !
 
Fini les dépenses à tout va : resto, Amazon, sorties, etc.
 
Il faut désormais qu’il y ait le moins de lignes possible sur mon compte en banque.
 
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Je compte donc limiter un maximum les paiements par carte bleue, et utiliser à la place des paiements en espèce
 
Cela va, d’une part, améliorer l’image de mon compte car il y aura moins de dépenses visibles, mais également limiter mes dépenses en général.
 
Lorsque l’on voit physiquement les billets partir, on se rend mieux compte de la valeur des choses et on a tendance à moins dépenser.
 
Nous l’avons dit plus tôt : les découverts bancaires sont à bannir également, et également les crédits à la consommation.
 
Objectif compte sexy activé !
 
Action #3 : Mettre en place un virement automatique d’épargne
 
Bien que je n’ai pas encore de salaire aujourd’hui, j’ai mis en place un virement automatique le 3 du mois avec pour intitulé : « Épargne mensuelle automatique », vers mon livret A.
 
Se préparer à l'épreuve du banquier
 
Cela devrait plaire au banquier de voir qu’une épargne automatique est mise en place au début du mois, et pas à la fin du mois comme pourraient le faire certains, « s’il reste quelque chose ».
 
Il est dit qu’un banquier demande les 3 derniers relevés de compte de toutes nos banques pour analyser notre demande de prêt. Sauf si c’est votre banque, dans ce cas elle aura un regard sur l’ensemble de vos comptes depuis que vous êtes chez eux.
 
Il est donc indispensable de mettre en place ces actions dès aujourd’hui si l’on ne souhaite pas se retrouver bloqué le jour J.
 
Avec ces 3 actions concrètes, on augmente considérablement nos chances de trouver un partenaire qui nous prenne au sérieux.
 
Sources :
 
Rdv lundi prochaine la semaine 4 : Le choix du type d’investissement
 
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